コラム

空室対策の基本的な考え方

写真①
賃貸住宅の空室率が上昇の一途をたどっております。人口構造や世帯構造に変化が生まれるなか、旧態依然のやり方で失敗を繰り返す、そんなオーナー様を何人も見てきております。つきましては、これからの賃貸住宅の大きなテーマになるであろう『空室対策』について、私見ながら、その対処法について簡単にご説明をさせて頂きたいと思います。重要なことは、空室が長期化する要因が、物件の問題なのか、環境の問題なのか、営業面の問題なのか、要因をしっかり把握することにあります。考え方としては、営業⇒物件⇒環境の流れで順を追って現状を分析すること、そして要因が絞れてきたらそれに対して対策を講じることにあります。

空室対策の基本的な考え方

1.不動産会社は適切か!?

写真②
賃貸住宅の客付けにおいて、最も大きなファクターは募集を行う
不動産会社が持っております。
オーナー様自身にて、いろいろな不動産会社をまわり、
優先的に客付けをしてもらうよう根回しを行うことも
一つのやり方ではありますが忙しい中、また手数料まで払う中
どうしてもその労働力がもったいなく感じます。

 

まず重要なことは、その空室不動産が広く募集をされているかどうかが重要となります。入居者から手数料をとりづらい昨今、どうしてもオーナー側からの手数料を確保しようと募集を広く公開しない、広告料を付保して競争力をつけようとしない不動産会社もいます。結局、顧客というより自分のことしか考えない会社です。また、日本の賃貸市場がどうしても画一的なお部屋ばかり作ってきた影響からか、広告まで画一的になっています。これでは差別化が生まれません。どんな物件でもどこかに競争力を持っております。こういった不動産会社はほとんど工夫をしない土壌がありますので、取引をしないことをオススメします。不動産会社を変えるだけで空室対策になることが多いのです。

 

2.賃貸不動産は競争力を失っていないか!?

写真③賃貸不動産も一つの『商品』です。
借り手市場となった昨今では、その商品を消費者に選択して
頂くことが重要になってきます。
ところが従前の考えに縛られ、いつか入居者が入ってくるといった
考え方のオーナー様もおります。
待っていても解決しません。
まずは、その不動産が商品として、競争力を持っているのか
持っていないならば、どこを改善するべきなのかをしっかり把握
することです。どんな商品にもマーケットがあります。
時代は変わっていっております。
商品もそれに合わせなければいけません。
時々、安いだけを理由にレベルの低い内装業者に任せ、細かいところが汚れているお部屋がありますが、言語道断です。次の入居者は、また真新しいお客様です。気持ち良く住んで頂ける部屋を作りましょう。多少の原状回復の価格より、1ヶ月分の賃料の方が高いことを考えてみると優先順位が変わるはずです。

 

3.商品を環境に合わせる!!

写真④1.と2.をしっかり対策しているにも拘らず、
全く入居者が入らない場合、環境の問題と考えて間違いないでしょう。
駅から遠すぎるのか、物件がマーケットから離れているのか、
また顧客マーケットに対し近隣の空室が多過ぎる場合も環境の一つに入るでしょう。
その場合は、思い切って商品を作り変えるのも手です。
そのエリアのターゲットを見定めて、そのターゲット用の商品を構成する。
駅から遠いならば、遠くても住みたくなるオンリーワンのお部屋を作る。お金は掛かるかもしれませんが、それできちんと賃料が取れれば資産価値として充分に元が取れる可能性もあります。なぜなら、投資用物件の売買取引価格は、収益還元法で計算されることが多いからです。安定した収益を生む不動産は、適切な価格で売却されます。出口戦略まで考えて投資を行うことも一つの手でしょう。

 

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